פסק-דין בתיק עת"מ 11194-10-10

מבוא

1.       שתי עתירות מנהליות שעניינן חיובי ארנונה, האחת לשנים 2009 ו- 2010 והשניה לשנת 2011, שחייבו המשיבות את העותרת בגין הנכס הידוע כ"קאנטרי סביון" ומצוי בתחום שיפוטה של המשיבה 2 - המועצה המקומית סביון, אשר לטענת העותרת הם בלתי חוקיים לאור היותם מפלים, בלתי סבירים, רטרואקטיביים וכוללים העלאות תעריפי ארנונה שנעשו בחריגה מחוקי ההקפאה.

תמצית העובדות הצריכות לעניין

2.       קאנטרי סביון (להלן: " הנכס") הוקם בשנת 1959, והוא משמש את הציבור הרחב כ"קאנטרי קלאב".

3.       העותרת - י.ג.ד. נופש וספורט בע"מ (להלן: " העותרת"), הינה המחזיקה בנכס, על פי רישומי המועצה המקומית סביון (להלן: " המועצה"). העותרת טוענת כי היא מרכזת את הפעילות בנכס מאז 1.1.2006 וכן משכירה חלק ממבני הנכס לשוכרים שונים אשר מחזיקים ומפעילים באופן עצמאי את השטחים המושכרים בנכס.

4.       בשנת 2009 שילמה העותרת למשיבות בגין הנכס תשלומי ארנונה לשנת 2009 בסכום של 1.2 מליון ש"ח (להלן: " השומה המקורית"). בתאריך 2.2.10 שילמה העותרת סכום של כ- 200,000 ש"ח עבור תשלומי ארנונה לחודשים ינואר-פברואר 2010 (נספח א' בעתירה). 

5.       הנכס מחוייב בארנונה תחת שני סיווגים: חלק מהנכס מחוייב תחת סיווג 860 - " בנין המשמש למועדון, מועדון ספורט, בריכת שחיה ציבורית, ומתקני ספורט ציבוריים אחרים" (שייקרא להלן, לצורך הנוחות: " סיווג קאנטרי קלאב"). בצו הארנונה של שנת 2009 היה התעריף לסיווג 860 הנ"ל 301.30 ש"ח למ"ר. חלק הארי של הנכס מחוייב תחת סיווג 700 - " קרקע תפוסה". בצו הארנונה של שנת 2009 היה התעריף לסיווג זה 21.18 ש"ח למ"ר (נספח ט' לעתירה).

בשומה המתוקנת הוגדלו היקפי השטחים שחוייבו בסיווג קאנטרי קלאב ובסיווג "קרקע תפוסה", ובהתאם לכך גדלו גם החיובים.

6.       לטענת המשיבות - מנהלת הארנונה במועצה מקומית סביון והמועצה מקומית סביון (להלן:  " המשיבות"), במהלך שנת 2009 ובהתאם להנחיות משרד הפנים, ערכה המועצה סקר נכסים שכלל מדידה של כל בתי המגורים ובתי העסק בתחומה. בעקבות המדידה הוציאה המועצה לעותרת שומת ארנונה מתוקנת לשנת 2009, בסכום גבוה יותר מהשומה המקורית. בשל שגגה בחברת המדידות שערכה את הנכס, הוצאה לעותרת תחילה שומה מתוקנת שכללה הודעת זיכוי בסכום של 340,000 ש"ח. לאחר שהתגלתה הטעות, הוציאה המועצה לעותרת שומה שנתית מתוקנת אחרת (להלן: " השומה המתוקנת"), הגבוהה בכחצי מליון ש"ח מהשומה המקורית, שכן היא נערכה על בסיס המדידה שנעשתה וחושבה על שטחים גדולים יותר מאלו שבגינם חושבה השומה המקורית. 

7.        העותרת הגישה שתי עתירות מנהליות לבית משפט זה, שהדיון בהן אוחד (החלטה מיום 8.3.11): האחת - עת"מ 11194-10-10, כנגד חיובי הארנונה לשנים 2009 -2010, והשנייה - עת"מ 27989-02-11, כנגד חיוב הארנונה לשנת 2011. במקביל, פנתה העותרת בהליכי השגה בגין הגדלת החיוב לשנים 2010-2009 בהתאם לחוק רשויות מקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) התשל"ו-1976 (להלן: " חוק הרשויות המקומיות").

במסגרת העתירה הראשונה (עת"מ 11194-10-10) הגישה העותרת גם בקשה לצו ביניים, בה ביקשה עיכוב ביצוע של הליכי הגביה המנהליים בגין תשלומי הארנונה שלא שולמו על ידה, עד למתן הכרעה סופית "שאינה ניתנת לערעור". בתאריך 26.10.10 ניתן צו כמבוקש (כב' השופטת אהד). בדיון שנערך ביום 10.11.10 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים, לפיה העותרת תשלם למשיבות את סכום השומה המקורית שהוצאה לה לשנת 2010 (דהיינו השלמה לסכום של 1.2 מיליון ש"ח), וצו עיכוב ביצוע הליכי הגביה יחול עד להחלטה בערר. 

עיקר טענות העותרת

8.       במהלך השנים לא חל כל שינוי בנכס, והעותרת שילמה "בעיניים עצומות" את תשלומי הארנונה למועצה כסדרם. במהלך שנת 2010, במסגרת חיובי ארנונה תקופתיים, גילתה העותרת כי ניתן לה זיכוי בסך 340,000 ש"ח.  לאחר בירור במחלקת הגביה של המועצה נודע לה כי אין כל זיכוי כספי, וכי למעשה שומתה השנתית גדלה בסכום של חצי מיליון ש"ח, מחיוב שנתי של כ- 1.2 מיליון ש"ח לחיוב שנתי של כ- 1.7 מיליון ש"ח. העלאה זו איננה חוקית ואף בלתי-סבירה באופן קיצוני.

9.       לאור הגדלת החיוב ערכה העותרת תחשיב של הארנונה שקיבלה וגילתה כי במשך שנים רבות חוייבה חיוב יתר וכי שומת הארנונה השנתית הנכונה בגין הנכס היא לכל היותר בסכום 640,000 ש"ח לשנה. העותרת שילמה בגין השנים 2009 -2010 סכום כולל של כ- 1.4 מיליון ש"ח (כ- 1.2 מיליון ש"ח בגין שנת 2009 ו- 200,000 ש"ח בגין החודשיים הראשונים של 2010), בעוד ששומת האמת צריכה להיות לטענתה כ- 1.3 מיליון ש"ח בלבד. העותרת שילמה, אפוא, למשיבות סכום של כ- 100,000 ש"ח יותר מהשומה שהייתה צריכה לשלם.  

10.   בשנת 2011 חוייבה העותרת בשומת ארנונה לשנה זו בסכום העולה על 1.7 מיליון ש"ח. על פי חוות דעת מומחה מטעם העותרת, סכום הארנונה לשנת 2011 צריך להיות לכל היותר 0.7 מיליון ש"ח.

11.   העותרת הגישה השגה בהתאם לחוק הרשויות המקומיות בגין הגדלת חיוב הארנונה לשנים 2010-2009. במסגרת ההשגה העלתה העותרת טענות בעניין מבנים המוחזקים בנכס על ידי מחזיקים אחרים שיש לחייבם בנפרד באופן ישיר, שימושים עסקיים הנעשים בנכס אותם יש לחייב לכל היותר בתעריף עסקי רגיל ולא בתעריף קאנטרי קלאב, חיובה בגין שטחי אדמת בור שאינם סלולים ולא נעשה בהם שימוש והם "אדמת בנין" הפטורה מארנונה, וכן חיוב בגין שטחים בהם לא נעשה שימוש ולכן אינם בבחינת "קרקע תפוסה" ואין לחייבה בגינם.

לאור אי-הבהירות לגבי גדר סמכויות ועדת הערר ובית משפט זה, פנתה העותרת גם במסלול של השגה, בטרם הגישה את עתירותיה כאן. זאת על פי הגישה בפסיקה הדורשת מיצוי הליכים בטרם פנייה לבית המשפט. משכך, העתירות אינן נגועות בשיהוי.

12.   הגדלת השומה נעשתה בשנת 2010 באופן רטרואקטיבי, בעוד החיובים המקוריים לשנים  2010-2009 לא כללו הגדלת חיוב הארנונה. העותרת תיקצבה את השנים הללו מבלי שתערך לשומה המוגדלת שהוטלה עליה, לא צפתה את הגדלת השומה, והיא אינה יכולה לשנות את מחירי המנוי במהלך שנת 2010, ובוודאי לא לשנת 2009 שכבר הסתיימה, בעת שהוטל על העותרת החיוב הנוסף. למועצה אין סמכות להטיל חיוב רטרואקטיבי לשנים 2010-2009 ויש לבטלו.

13.   הסיווג לפיו חייבו המשיבות את העותרת בארנונה הוא סיווג ספציפי ויש בו הבחנה פסולה. סיווג העותרת צריך להיות "בתי עסק".